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부동산 재테크, 얼마나 올라야 금융자산을 이길 수 있을까? 최근 저금리 상태가 장기화되고 주가마저 하락하면서 은퇴 준비를 위해 은행 이자보다 높으면서도 부동산 가치 상승까지 노릴 목적으로 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다.
실질적으로 목돈 1억원을 은행에 예치해 두었다면 수익률 4%일 때 세금을 제하고 매월 받을 수 있는 이자는 282.000원에 불과하기 때문이다. 만약 월 100만원 정도의 생활비를 이자 수입으로 확보하기 위해서는 약 3억 5천만원 정도의 목돈이 있어야 하고, 월 200만원을 확보하기 위해서는 약 7억원 이상의 거금이 필요하므로 저금리 상황은 이자 생활을 해야 하는 은퇴 생활자들은 물론이고 은퇴를 준비해야 하는 중년층에게도 심각한 위협이라고 할 수 있다.
더욱 심각한 것은 시간이 경과할수록 이자는 쓰고 원금만 남기 때문에 60세 때와 70세 때, 그리고 80세 때의 금융 자산 가치의 실질 가치가 다르다는 점이다. 그래서 당장은 이자를 더 많이 받을 수 있고, 자산 가치도 하락하지 않는 월세형 부동산에 관심이 높아지고 있는 것이다.
월세형 부동산이 이론처럼 은행 이자 보다 훨씬 많은 월세를 받을 수 있고, 부동산 가격도 상승 한다면 이 보다 더 좋은 은퇴를 대비할 수 있는 자산은 이 세상에 없을 것이다. 하지만 현실에서는 겉으로 드러나지 않는 위험은 없는 것인지 살펴 볼 필요가 있는 것이다.
하나, 수익형 부동산 투자에 있어 가장 큰 위험은 가격이 하락하는 것이 아니라 처분하고 싶을 때 시세대로 팔 수 없을 수 있다는 점이다. 즉, 환금성의 문제인데, 특히 최근과 같이 부동산 매매가 잘 이루어지지 않을 경우 현금화하는데 오랜 시간이 소요 된다든지, 시세 보다 아주 싼 가격으로 급매로 매도하게 된다면 부동산의 특성상 큰 금액의 손실이 불가피해질 수밖에 없다.
둘, 역시 가격 변동에 대한 위험이다. 부동산은 가격이 늘 상승하는 것이 아니라 하락할 수도 있다는 것은 최근의 부동산 시장 침체에서도 쉽게 느낄 수 있다. 또한 시간이 경과하면서 노후화된다면 유지비용은 지속적으로 상승하는 반면에 가격은 하락하는 것이 일반적인 특성이다. 그래서 3~40년 동안의 은퇴 기간 전반에 걸쳐 장기적인 보유를 한다는 것은 위험이 나날이 커지게 된다는 사실에 유념해야 하는 것이다.
셋, 적지 않은 보유 비용을 생각해 봐야 한다. 부동산을 처음에 취득할 때 취득세, 등기비용, 부동산 중개수수료 등은 적지 않은 금액이며, 보유 기간 내내 재산세와 금액이 클 경우 종합부동산세를 부담해야 하고 매도시 양도 차액이 발생했다면 양도소득세 까지 부담해야 한다면 이 또한 실질적인 수입을 감소시키는 요인이 된다. 앞서 지적한 노후화에 따른 관리 비용 증가 역시 그 이상의 부동산 가격 상승 또는 높은 월세의 확보가 되었을 때 감당할 수 있게 되는 것이다.
예를 들어 매입 가격 4억원인 상가에 투자한다고 가정해 보면, 매입시에 취득세(4%), 지방교육세(0.4%), 농어촌 특별세(0.2%), 중개수수료 등 매입에 따른 등록비용 비용만으로도 취득가액 4억원의 5%인 약 2천만원의 비용이 지출되어야 하기 때문에 실질적인 매입 가격은 4억 2천만원에 이르게 된다. 만약 이 자금으로 상가를 매입하지 않고 금융 자산으로 운용하였다면 받게 되는 매년 약 1,680만원의 안정적인 수입 이상으로 가격이 상승하던지, 월세 수입이 발생해야 한다.
추가적으로 건물분과 토지분에 대한 재산세로 약 2백만원과 부동산 임대소득으로 인한 종합 소득세까지 납부해야 하니 매년 약 1,900만원 이상의 수익이 있어야 상가 투자가 더 유리하다고 할 것이다. 이는 부동산 가격 상승분으로만 따지게 되면 매년 5% 이상 상가 가격이 오르거나 관리 비용 없이 월세로만 매월 160만원 이상을 받을 수 있어야 그래도 본전인 셈이다. 그렇지 않아도 대형 마트나 백화점 때문에 상가 임대 수요자가 줄어들고 있는 마당이니 몇 달이라도 임대가 되지 않아 비워 놓은 일이 발생하거나 임차인이 월세를 차일피일 미루기라도 한다면 낭패가 아닐 수 없다.
그래서 실질적으로 부동산을 통한 안정적인 수익이 발생하거나 가치 상승을 기대하기란 일부 대형 빌딩이나 상가를 제외하고는 나날이 어려워지고 있고 매매 자체도 줄어들고 있어 수익성에 환금성까지 위협을 받을 수 있다는 점을 충분히 고려해야 한다. 특히 매입자금의 일부를 대출을 받게 된다면 상황은 이래저래 꼼짝 못하는 상황이 발생할 수 있는 위험에 대해 적절한 대비를 한 이후에 투자에 나서는 것이 바람직할 것이다.
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