[스크랩] 1세대 다주택자들의 세금 중과

세법 이것이 궁금하다

양도차익 적은 주택부터 미리 처분해야 절세 효과

작년 8·31부동산대책의 핵심은 1세대 다주택 소유자에 대한 보유세 및 양도세 중과를 통한 부동산 투기근절이라고 보 아도 무방할 것이다.

특히, 종합부동산세를 세대별로 합산한다든지 1세대 2주택자 소유자들도 투기목적이 있다고 보고 세 금을 중과하는 것은 그 동안의 어느 부동산 대책보다도 강도가 높다고 보아야 한다. 이번달에는 1월의 개정 부동산세법에 이어서 1세대 다주택자들이 어떻게 세금이 중과되는지 알아보겠다. (국세청 상담전화 1588-0060)

■ 올해부터 1세대 다주택자들 종합부동산세 부담 대폭 상승한다

올해부터 바뀐 종합부동산세 내용을 요약해 보면 아래와 같 다. 결론적으로 말하면 작년에 비해 종합부동산세 과세대상자가 크게 증가할 것이며 아울러 부담세액도 큰 폭으로 상승할 것으 로 예상이 된다.

항목		개정전	개정후
재산세과표적용률		*기준시가의 50%	*2006년부터 과표적용률 매년 5%씩 ..100%까지 인상 *주택분 재산세 과표적용률은 2년간 ..50%로 유지되고, 2008년부터 매년 ..5%포인트씩 단계적 인상
종 합 부 동 산 세	과세방법	*인별합산과세	*세대별합산과제
	과세기준가격	*과세기준가격 - 주택 : 9억원 - 나대지등 : 6억원 - 사업용토지 : 40억원	*과세기준가격 - 주택 : 6억원 - 나대지등 : 3억 - 사업용토지 : 40억원
	과표적용률	*기준시가의 50%	* 기준시가의 70% 2007년부터 매년 10%씩 단계적 으로 상향조정될 예정
	세율 (주택의 경우)	개정정 개정후 공시가격 세율 공시가격 세율     6 ~ 9억원 1% 9 ~ 20억원 1% 9 ~ 20억원 1.5% 20 ~ 100억원 100억원 초과 2% 3% 20 ~ 100억원 100억원 초과 2% 3%
	세부담상한	*전년도 보유세액상당액의 150%	*전년도 보유세액상당액의 300%

■ 1세대 다주택 소유자의 양도소득세 대폭 증가한다

작년 초부터 시행된 1세대 3주택 중과세에 이어 올해부터는 1 세대 2주택자들도 양도소득세를 중과 받게 되었다. 다행히 1년 유예되어 시간은 벌었지만 만약 양도소득세 부담이 대폭 커진다 면 올해 안에 절세대책을 미리 마련해 두어야 한다.

1. 1세대 3주택 양도소득세 중과

(1) 양도소득세 중과 내용
1) 양도차익을 실지거래가액에 의해 과세 : 2002년 9월 30일 이후 양도분부터
2)보유기간에 관계없이 60%의 양도소득세율을 적용 : 2004년 1월 1일 이후 양도분부터
3) 장기보유특별공제(3년이상 보유시 10%~30% 공제) 혜택 배제 : 상동
(2) 대상주택 판정기준
3주택 이상인지를 판정할 때 대상이 되는 주택은 아래 기준중 하나라도 충족하는 주택이다.
1) 지역기준 : 수도권(서울, 경기, 인천) 또는 광역시(군·읍· 면지역 제외)에 소재하거나
2) 가액기준 : 국세청 기준시가로 3억원을 초과하는 주택이다.
(3) 1세대 3주택 이상인 경우에도 중과대상에서 제외되는 주택 1세대 3주택 이상 보유자라 하더라도 아래에 해당하는 주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과세가 배제된다. 한편, 아래의 사 유로 양도세 중과세가 배제되더라도 실거래가로 양도소득세를 신고해야 하는 것에는 변함이 없다.
① 조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택
예) 장기임대주택(§97), 신축주택임대(§97의 2), 미분양주택 (§98), 신축주택취득(§99, §99의3)

구분		양도세 60%중과 제외요건
		임대호수	임대기간	규모
건설임대주택		5호이상	5년이상 임대·임대 주택법으로 분양한 주택	국민주택규모 이하
매입 임대 주태	기존사업자 (2003. 10. 29이전 사업자등록 등을 한 자)	2호이상	5년이상 임대	국민주택규모이하 기준시가3억원 이하
	신규사업자 (2003. 10. 29이후 사업자등록 등을 한자)	같은 시·군에 소재한 5호이상	10년이상 임대	국민주택규모이하 기준시가 3억원 이하

② 장기임대사업용 주택으로 10년 또는 5년 이상 임대후 양도 하는 주택
③ 장기사원용주택(종업원에게 10년이상 무상제공)
④ 상속받은 주택으로서 상속일부터 5년이 경과되지 아니한 것 ⑤ 문화재보호법에 의한 문화재주택
⑥ 저당권실행이나 채권을 변제받기 위하여 취득한 주택으로 서 재정경제부령이 정하는 주택
⑦ 가격·면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 소형주택
㉠ 2003년 12월 31일 이전에 취득한 주택으로서
㉡ 주택에 대한 국세청 기준시가가 4천만원 이하이고
㉢ 주택의 면적이 60㎡(18평) 이하인 것
- 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)
* 전용면적기준 60㎡(18평) 이하
- 단독주택
* 건평 : 60㎡(18평) 이하
* 대지 : 120㎡(36평) 이하
㉣ 다만, 앞의 소형주택에 해당되더라도 재개발지역, 재건축지 역내의 주택과 오피스텔은 제외함.
⑧ 상기 ① ~ ⑥외에 1주택만 보유하고 있는 경우에는 그 1주택

2. 1세대 2주택 소유자의 양도소득세

(1) 1세대 2주택 중과내용
- 기본세율(9%~36%)이 아닌 50%(주민세포함시 55%) 단일 세율 적용(2007년부터 시행)
- 장기보유특별공제(10%~30%공제) 배제(2007년부터 시행)
- 실거래가 과세(2006년부터 시행)
(2) 1세대 2주택 해당여부 판정기준
- 서울·광역시(군지역 제외) : 모든 주택
- 경기도(읍·면지역 제외) : 모든 주택
- 기타지역 : 국세청기준시가(공시가격) 기준으로 3억원을 초 과하는 주택
(3) 1세대 2주택 중과대상에서 제외되는 주택
① 1세대 3주택 이상 보유자 중과대상에서 제외되는 주택<1 세대3주택 중과내용 참조>
② 1세대원중 일부가 근무상 형편으로 다른 시·군에 소재한 직장으로 이전하고 그 직장이 소재하는 시·군에 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우 : 1년이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날로부터 3년 이내 양도
③ 1세대 1주택자가 혼인하거나 노부모 봉양을 위해 합가하여 2주택이 된 경우로서 혼인일 또는 합가일로부터 5년이 경 과하지 아니한 경우
④ 주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택 : 소유권 확정판결일로부터 3년이내
⑤ 수도권·광역시 소재주택으로서 기준시가 1억원 이하 주 택. 다만, 재개발·재건축 주택은 제외
⑥ 상기 ① ~ ④외에 1주택만 보유하고 있는 경우에는 그 1주택


☞ 절세전략 : 보유주택를 분산하거나 양도차익이 적은 주택부터 미리 처분하자

올해부터는 1세대 3주택 뿐만 아니라 2주택이상보유자들도 양도소득세가 상대적으로 중과되는데 올해는 실거래가가 신고 가 의무적으로 이루어지고 내년부터는 50%단율세율 적용을 받 으므로 주택을 양도할 경우 양도차익의 절반이 넘는 무거운 양 도소득세를 부담해야할 것으로 보인다.
만약 양도소득세를 절세하고자 한다면 비투기지역의 경우 올 해안에 주택을 양도하는 것이 유리하며 장기적으로는 세대별로 보유주택수에 따라 세금을 중과하고 있으니 혹시 별도세대로 된 무주택 자녀들이 있으면 증여를 통해 명의이전을 하여 보유주택 수를 줄이던가 아니면 보유주택수중에서 양도차익이 상대적으 로 작은 소형주택을 미리 양도하고 보유주택수를 줄인 다음 중 과세를 피하는 것이 절세할 수 있는 길이다.
하지만 증여를 통해 보유주택수를 줄이고자 한다면 먼저 증여 받는 자녀가 세대구성이 가능한지 확인하고 또한 증여세가 구체 적으로 얼마나 나오는지 계산해보고 전체적인 절세효과를 검토 해 보아야 한다.

 

       글=정동현 세무사