[스크랩] 농지 부재지주 해결

부재지주 농지문제, 해결 방법 있다


*농지은행에 임대, 매도위탁하면 벌금 안내도

2004년 강원도 홍천 소재 밭 450평을 평당 6만원에 투자용으로 매입한 이모(43ㆍ서울 강남 도곡동 거주)씨는 요즘 고민이 많다.

구입 당시 그는 도시민이 농지를 살때 지자체에 제출하도록 돼 있는 농지취득자격증명 신청서에 구입목적을 ‘농업용’으로 적어내 이 땅을 샀다.

그런데 이달 초 홍천군으로부터 ‘구입 목적대로 농지를 이용하지 않는 사실이 판명돼 이행강제금을 부과할 예정인데 군청에 출석, 소명하라’는 내용의 안내장을 받은 것.

현행 농지법에는 구입 목적대로 농지를 이용하지 않은 사실이 적발될 경우 1년 동안 처분 의무기간을 주고, 이 기간내 땅을 처분하지 않으면 매년 이행강제금(공시지가의 20%)를 부과하도록 돼 있다.

그는 “이행강제금을 물지 않으려면 농지를 처분해야 하지만 주변 중개업소에 땅을 내놔도 거들떠 보는 사람이 없어 걱정”이라며 하소연했다.


*공시지가 급등으로 벌금도 늘어

이씨는 그동안 수확물을 나누는 조건으로 현지 주민을 고용, 고추ㆍ호박 등을 대리경작하는 방법으로 정부의 단속을 피해 왔다. 이렇게 하면 담당 공무원이 실제 경작 여부를 직접 조사하지 않는 한 이용목적 위반에 대한 적발이 사실상 어렵다.

하지만 지난해부터 각 지자체가 투기 방지를 위해 단속을 강화하면서 이마저 쉽지 않게 됐다.

이씨의 경우 기한(1년)내 농지를 처분하지 못하면 매년 공시지가의 20%인 180만원을 이행강제금으로 내야 할 처지가 된다. 이처럼 강제금이 많이 나온 이유는 이땅이 신설 고속도로(서울-양양간) 주변에 편입되면서 최근 공시지가가 평당 2만원으로 급등했기 때문이다.

전문가들은 이 경우 농지은행에 ▶농지임대 ▶매도위탁 등의 방법을 통해 이행 강제금 부과를 피할 수 있다고 조언한다.


*농지은행 임대나 매도위탁 등 안전

농지은행은 도시자본을 농촌으로 끌어들이기 위해 2005년 10월부터 설립한 것으로, 도시민이 농지를 매입해 농촌공사에 맡기면 이를 현지 전업농 등에게 임대해 주는 일을 한다.

이 농지은행에 임대할 수 있는 땅은 1996년(농지법 시행일) 이후 취득해 자경하지 못하는 부재지주들의 농지가 대상이 된다.

부재지주가 1996년 이전에 매입한 농지는 ‘자경’ 조건을 규정한 농지법의 적용대상서 제외돼 이행 강제금 부과가 면제된다. 3030평 미만의 상속 농지도 이행 강제금 부과 대상서 제외된다.

부재 지주가 농지 임대를 위탁하면 농지은행은 서류검토와 현장조사를 거친 뒤 대신 경작해줄 농민을 물색, 임대차 계약 체결을 도와 준다.

이렇게 하면 농지 이용 목적을 위반한 부재 지주에게 부과되는 ‘농지처분 의무’를 면할 수 있고, 계약기간(5년) 동안 약정된 임대료도 매년 받을 수 있다.

이때 부재지주가 받을 수 있는 연간 임대료(2006년 전국 평균)는 3000평을 기준으로 논 1169만원, 밭 100만원, 과수원 171만원, 기타 103만원 수준이다.

이는 농산물품질연구원에서 매년 조사하는 농지(논 기준) 평당 평균 임대료 220만원보다도 싸다는게 농촌공사 관계자의 설명이다.

농지의 연간 임대료는 별도로 정해진 요율표는 없다. 다만 농촌공사는 지역별로 임대료 상한선을 정해 이 범위 안에서 부재 지주와 협의해 구체적인 임대료 액수를 결정한다.

이때 임대료는 농지의 상태, 수확량 등을 감안해 다르게 결정된다. 물론 농지 임대가 결정되면 부재 지주는 임대 위탁에 따른 수수료(연 임대료의 8∼12%)를 농지은행에 내야 한다.

임대기간(5년)이 만료되면 1회에 한해 연장할 수 있다. 하지만 임대 계약기간 중 해약이나 농지 처분은 불가능하다.

농촌공사 한 관계자는 “이미 지자체에서 처분이 통지된 농지나 용도지역상 도시지역 내 농지는 농지은행 위탁이 불가능하다는 점에 유의해야 한다”고 말했다.


▲ 요즘 구입목적대로 농지를 이용하지 않는 부재지주에 대한 정부의 단속이 심
해지고 있다. 부재지주에게 부과되는 농지처분 이행 강제금을 피하려면 농지은행
에 농지를 임대 또는 매도 위탁하면 된다.


*‘자경’ 사실 인정 받으면 벌금 안내도 돼

부재지주가 농지를 팔려고 내놔도 팔리지 않을 때는 농지은행에 매도 위탁을 할 수 있다. 농지은행은 지난해부터 부재 지주 소유 농지를 농민에게 대신 팔아 주는 매도 수탁사업을 시행하고 있다.

부재지주가 농지 매도를 위탁하면 농지은행은 매수자 알선, 가격 협의 등을 대신해 준다. 이때 농지은행은 거래금액의 0.6~0.9% 정도를 수수료 조로 매도자(부재지주)로부터 받는다. 농지 임대와 마찬가지로 농지은행에 처분이 위탁된 농지도 ‘농지처분 의무’를 피할 수 있다.

농지정리가 잘된 농업진흥구역내 논밭은 농지은행에서 직접 매입해주기도 한다. 물론 매매가는 시장가격이다.

이도 저도 어렵다면 부재 지주가 직접 농사를 짓고 있다는 사실을 인정 받으면 된다. 이러면 ‘농지처분 의무’을 면해 이행강제금을 물지 않아도 된다.

이른바 ‘자경’ 기준을 갖추는 방법이다. 농지법에서 ‘자경’을 판단하는 기준은 ‘농사의 50% 이상을 자신의 노동력으로 경작하는 경우’다. 이 경우 담당 공무원은 부재지주의 정확한 노동 투입량을 산정하기가 어려운게 현실이다.

때문에 지자체에서는 주변 농민 등에게 부재 지주의 실제 경작 여부를 직접 확인, 자경 여부를 여부를 판단하는데, 이는 여건상 쉬운 일이 아니다.

이 경우 지자체에 따라서는 씨앗, 비닐 등 농자재를 구입하고 받은 영수증 등을 제출받아 ‘자경’ 여부를 판단하는 경우도 있다.

강원도 평창군 농지 담당자는 “땅 주인들이 직접 농사를 짓지 않은 경우 이행강제금 대상이지만 인력이 달려 일일이 확인하기는 쉽지 않다”며 "보조 수단으로 농자재 구입 영수증 등 소명 자료를 제출받아 자경 여부를 판단하기도 한다"고 말했다.

토지전문업체 다산서비스 이종창 대표는 “요즘 주말마다 땅 소재지로 내려가 호박ㆍ콩ㆍ옥수수 등을 재배하려는 도시인이 늘고 있다”며 “겉으로 보기에 ‘농사를 짓고 있다’는 모양새를 갖추면 돼 이행강제금을 피하기는 어렵지 않다”고 했다.


*농지임대 어떻게 하나

임대요건
농업용으로 농지를 매입했으나 직접 농사를 지을 수 없는 경우

임대자격
농지를 소유하고 있는 자
＊단 농지를 취득한지 1년이 지나지 않은 사람은 제외

임대기간
5년（재임대 가능）

임대대상
논， 밭， 과수원 등 농지법상 농지에 해당되는 땅

임차료
지역별 상한선을 정해두고 그 범위에서 땅 주인과 협의해 결정

임대수수료
매년 임차료의 8-12％


자료

출처 : 농지 부재지주 해결

글쓴이 : pearl 원글보기

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